والآن بعد أن أصبح الصراع الإيراني وراءنا وانخفضت أسعار النفط بشكل كبير، نأمل أن ننتقل إلى النصف الثاني من عام 2026 مع قدر أقل من الدراما بالنسبة للإسكان. سيكون أمرًا رائعًا لو كانت الخلفية الاقتصادية أقل شبهاً بحلقة من 24 حلقة وأكثر شبهاً بـ Saved by the Bell.
كيف صمدت أسعار الإسكان مع أسعار النفط التي تجاوزت 100 دولار في وقت ما، ويتحدث بعض الناس عن ثلاث زيادات في أسعار الفائدة الفيدرالية في عام 2026؟ دعونا نلقي نظرة على البيانات ونختتم النصف الأول من عام 2026. لاحظ أنه، كما هو الحال دائمًا، هناك بعض التأثير على بياناتنا الأسبوعية من أي عطلة مدتها ثلاثة أيام. كان يوم Juneteenth قبل يومين من أيام الجمعة، ويأخذ بعض الأشخاص هذه العطلة لمدة ثلاثة أيام للذهاب في إجازة. وبطبيعة الحال، فإن عطلة الرابع من يوليو على الأبواب.
إجمالي مبيعات المنازل المعلقة
يختلف إجمالي بيانات مبيعات المنازل المعلقة لدينا عن إجمالي بيانات المبيعات المعلقة الأسبوعية نظرًا لأنها تمثل متوسط مدة المبيعات وليست شيئًا أسبوعيًا. كما ترون أدناه، لم يستمر الطلب على الإسكان في النصف الأول من عام 2026 فحسب، بل كان أداؤه أفضل من العام الماضي، ويرجع ذلك في الغالب إلى حقيقة أن فروق أسعار الرهن العقاري قد تحسنت كثيرًا على مر السنين. وكانت معدلات الرهن العقاري لعام 2026 هي أدنى بداية لهذا العام منذ عام 2022. كما تحسنت القدرة على تحمل التكاليف قليلاً على مدى العامين الماضيين وتجاوز نمو الأجور نمو أسعار المساكن.
فيما يلي إجمالي المبيعات المعلقة للأسبوع الماضي على مدار العامين الماضيين:
- 2026: 429,242
- 2025: 396,741
بيانات طلب شراء الرهن العقاري
تعد بيانات طلبات الشراء مؤشرًا تطلعيًا: فالنمو هنا يقود مبيعات المنازل بحوالي 30 إلى 90 يومًا. منذ أواخر عام 2022، في أي وقت نشهد فيه ما لا يقل عن 12 إلى 14 أسبوعًا من النمو الأسبوعي، فإننا نميل إلى الحصول على بضع مئات الآلاف من مبيعات المنازل الإضافية. هذا العام، كانت البيانات الأسبوعية ثابتة في الغالب، لكن بيانات النمو على أساس سنوي كانت إيجابية خارج الأسبوعين، والتي كانت بها بيانات قوية على أساس سنوي.
يعد النمو هذا العام أكثر شرعية قليلاً من العام الماضي، والذي كان يعمل من قاعدة منخفضة للغاية، وبالتالي فإن النسبة المئوية للنمو تحتاج إلى سياق. لم يتسبب الصراع الإيراني في إتلاف خط البيانات هذا كثيرًا على الجانب السلبي؛ والفرضية الأفضل هي أن معدل النمو ربما تباطأ قليلاً.
فيما يلي إحصائيات تطبيقات الشراء حتى الآن في عام 2026:
- 10 مطبوعات إيجابية من أسبوع لآخر
- 12 مطبوعة سلبية من أسبوع إلى أسبوع
- 2 مطبوعات مسطحة من أسبوع إلى أسبوع
- 10 أسابيع من النمو السنوي المكون من رقمين
- 22 أسبوعًا من النمو الإيجابي على أساس سنوي
- 2 مطبوعات سلبية على أساس سنوي
المبيعات المعلقة الأسبوعية
توفر بيانات مبيعات المنازل المعلقة لدينا منظورًا أسبوعيًا، على الرغم من أن النتائج يمكن أن تتأثر بالعطلات والتقلبات قصيرة المدى. عادةً ما تستغرق بيانات المبيعات الأسبوعية المعلقة من 30 إلى 60 يومًا لتنعكس في بيانات المبيعات
في حين شهد الأسبوع الماضي انخفاضًا طفيفًا على أساس سنوي – بعيدًا عن الشركات الأصعب – فإن أكبر المتغيرات التي أبطأت خط البيانات هذا منذ منتصف يونيو 2025 كانت العطلات الشتوية وعاصفة ثلجية ملحمية في يناير. ولم ترتفع معدلات الرهن العقاري فوق 7% هذا العام، وذلك بفضل فروق الأسعار، وظلت بيانات الإسكان ثابتة. وبطبيعة الحال، كان معدل نمو المبيعات أفضل لو ظلت المعدلات أقل من 6.25% طوال العام، ولكن بالنظر إلى كل ما حدث، فإن الأمر ليس سيئاً.
فيما يلي المبيعات المعلقة للأسبوع الماضي خلال العامين الماضيين:
- 2026: 72,222
- 2025: 74,130
10 سنوات العائد ومعدلات الرهن العقاري
في توقعات HousingWire لعام 2026، توقعت النطاقات التالية:
- معدلات الرهن العقاري بين 5.75% و6.75%
- العائد لأجل 10 سنوات يتراوح بين 3.80% و4.60%
السؤال الأكبر الذي سمعته من جمهورنا هو: الآن بعد أن اعتقدت أسواق النفط أن الصراع قد انتهى وأن أسعار النفط عادت إلى مستويات أكثر طبيعية، لماذا لم تنخفض أسعار الفائدة على الرهن العقاري إلى ما دون 6.50%؟ في الأسبوع الماضي، قمت بشرح ما يحدث في هذه المقالة باستخدام الرسوم البيانية وفي هذه الحلقة من برنامج HousingWire Daily podcast.
سيغطي البودكاست يوم الاثنين بنك الاحتياطي الفيدرالي وما يمكن أن يدفع أسعار الفائدة إلى الانخفاض أو الارتفاع من هنا. ومع ذلك، وبالنظر إلى ما حدث مع أسعار النفط التي تجاوزت 100 دولار وتضخم نفقات الاستهلاك الشخصي بنسبة تزيد عن 4٪ هذا العام، فإن العائد لأجل 10 سنوات عند 4.37٪ يعد نعمة.
ينتشر الرهن العقاري
ستكون مناقشة فروق الرهن العقاري هذا الأسبوع بسيطة للغاية: بدون اقتراب فروق الرهن العقاري من نطاقها الطبيعي الأخير الذي يتراوح بين 1.60% و1.80% هذا العام، لما كنت أكتب هذا المقال اليوم. إذا كان لدينا أسوأ فروق الأسعار لعام 2023 مع عائد السندات لأجل 10 سنوات عند مستواه الحالي، فإن معدلات الرهن العقاري ستكون أقرب إلى 8٪. وحتى مع فروق أسعار الرهن العقاري في الفترة 2024-2025، فإن أسعار الفائدة على الرهن العقاري كانت ستتجاوز 7% في معظم أيام العام. وكانت فروق أسعار الرهن العقاري أفضل دفاع ضد الصراع الإيراني، وارتفاع أسعار النفط، وارتفاع بيانات التضخم.
جرد المساكن
لقد كان مخزون المساكن هو القصة المفاجئة للإسكان لعام 2026، إلا إذا كنت تقرأ متتبع سوق الإسكان الخاص بنا منذ منتصف يونيو 2025، عندما تحول سوق الإسكان ولم يكن من الممكن الحفاظ على النمو على أساس سنوي منذ النصف الأول من عام 2025. على مدار الـ 12 شهرًا الماضية، كنت أشرح أن نمو المخزون سوف يتباطأ. لا ينبغي لنا أن نتفاجأ ببعض المطبوعات السلبية على أساس سنوي مع اقتراب منتصف يونيو/حزيران حيث سيكون من الصعب على الشركات إظهار النمو. والآن بعد أن تجاوزنا منتصف يونيو، انتهت تلك الشركات المنخفضة، والآن ستكون معركة جيدة بين المشترين والبائعين.
- تغير المخزون الأسبوعي: (19 يونيو – 26 يونيو): ارتفع المخزون من 830,939 ل 841,547 Â
- نفس الأسبوع من العام الماضي: (20 يونيو – 27 يونيو): ارتفع المخزون من 828,890 ل 831,050
قوائم جديدة
الموسمية في بيانات القوائم الجديدة موجودة هنا؛ لقد بدأنا الانحدار التقليدي. تقليديًا، كنا نشهد ما بين 80.000 إلى 100.000 قائمة جديدة خلال أسابيع الذروة الموسمية، لكننا لم نتجاوز 80.000 إلا أربع مرات هذا العام ولم يحدث ذلك مطلقًا في الأسابيع المتتالية. ومع ذلك، فإن الصراع لم يغير بيانات القوائم الجديدة عن اتجاهها الطبيعي هذا العام، وهو ما يعد انتصارًا آخر للإسكان. وتذكر أن نهاية الأسبوع الماضي كانت عطلة لمدة ثلاثة أيام
بعض السياق لأولئك الذين يعتقدون أن بيانات القوائم الجديدة تشبه سنوات فقاعة الإسكان: تراوحت القوائم الجديدة خلال تلك الفترة من 250.000 إلى 400.000 أسبوعيًا لعدة سنوات. عدة سنوات!
فيما يلي بيانات القوائم الجديدة للأسبوع الماضي للعامين الماضيين:
- 2026: 75,128
- 2025: 81,059
نسبة خفض الأسعار
وعادة، يخضع نحو ثلث المساكن لتخفيضات في الأسعار قبل بيعها، وهو ما يعكس الطبيعة الديناميكية لسوق الإسكان. بالنسبة للجزء الأكبر، كانت نسب خفض الأسعار هذا العام أقل من العام الماضي.
وفي توقعاتي لأسعار المساكن لعام 2026، توقعت أن تبلغ النسبة سلبية 0.62% لهذا العام على المستوى الوطني. إن نمو أسعار المساكن لن يذهب إلى أي مكان هذا العام، ولكن النسبة المئوية لتخفيضات الأسعار كانت أقل على أساس سنوي في معظم عام 2026. وإذا رأينا انخفاض أسعار الفائدة، وارتفاع الطلب، وتراجع المخزون بشكل سلبي على أساس سنوي، فسوف تجد توقعاتي صعوبة في التحقق من صحتها. ومع ذلك، بالنسبة لعام 2026، كانت هذه أخبارًا جيدة للإسكان حيث تجاوز نمو الأجور أسعار المنازل مرة أخرى.
نسبة تخفيض الأسعار للأسبوع الماضي:
- 2026: 39.05%
- 2025: 40%
الأسبوع المقبل: أسبوع الوظائف وإيران وأسعار المنازل
لقد أجرينا المناورات الحربية المعتادة في عطلة نهاية الأسبوع مع إيران، لكن الأسواق أصبحت أكثر اعتيادًا على هذه الأحداث. سنرى ما إذا كان ذلك يعني أي شيء بالنسبة لأسعار النفط وأسعار الفائدة ليلة الأحد
ومع ذلك، الأهم من ذلك، أنه أسبوع الوظائف وستظهر البيانات ما إذا كان بنك الاحتياطي الفيدرالي سيحصل على ما يريده في بيانات العمل: نمو قوي للوظائف مع اتساع. أعتقد أن أي شيء يزيد عن 33000 وظيفة، مع تنويعها، سيكون جيدًا مع بنك الاحتياطي الفيدرالي. من المرجح أن يكون هذا هو تقرير الوظائف الأخير لدينا والذي سيعكس التوظيف لكأس العالم – وسنشهد تراجعًا في تقرير الوظائف بمجرد أن يتلاشى.
سنحصل هذا الأسبوع أيضًا على مؤشر أسعار المنازل S&P Cotality Case-Shiller، والذي سيظهر المزيد من الشيء نفسه: ليس هناك الكثير مما يحدث في أسعار المنازل هذا العام. ونأمل أن نتمكن من تجاوز هذا الصراع والعودة إلى البيانات الاقتصادية التي لها أهمية أكبر من الصواريخ والطائرات بدون طيار
