- من المتوقع أن يصل حجم السوق السكنية إلى 164.85 مليار دولار أمريكي في عام 2026، ارتفاعًا من 154.61 مليار دولار أمريكي في عام 2025
ميغيل حدشيتي
الرياض: تظهر بيانات جديدة أن المدن المضيفة لكأس العالم 2026 الجارية قد حققت متوسط نمو في أسعار العقارات بنسبة 44 في المائة منذ الإعلان عن البطولة، ومع تأكيد المملكة العربية السعودية استضافتها في عام 2034، فإن الساعة تدق بالفعل.
عندما منح الاتحاد الدولي لكرة القدم (فيفا) حق تنظيم كأس العالم 2026 للولايات المتحدة وكندا والمكسيك في يونيو/حزيران 2018، كان المستثمرون الأذكياء يتطلعون بالفعل إلى ما هو أبعد من كرة القدم نحو العقارات.
وبعد مرور ثماني سنوات، أصبحت الأرقام تشكل حجة مقنعة بأنهم كانوا على حق
وجد تحليل جديد أجرته شركة الوساطة المالية Enness Global ومقرها لندن أن قيم العقارات في جميع المدن الـ 16 التي تستضيف مباريات بطولة 2026 قد زادت بمتوسط 44 بالمائة منذ منح العرض، حيث سجلت كل سوق نموًا إيجابيًا خلال تلك الفترة.
وكانت غوادالاخارا هي الدولة صاحبة الأداء المتميز، حيث ارتفعت أسعار المنازل بنسبة 111.6 في المائة. وتأتي مونتيري في المرتبة التالية بنسبة 99.7 في المائة، ومكسيكو سيتي بنسبة 60.7 في المائة
داخل الولايات المتحدة، تتصدر ميامي القائمة بنسبة 71.3 في المائة، مع مدينة كانساس سيتي بنسبة 66.2 في المائة ومجموعة من المدن الكبرى مثل دالاس وفيلادلفيا وهيوستن، حيث سجلت جميعها مكاسب تزيد عن 40 في المائة.
وحتى الدول ذات الأداء الأكثر تواضعا، مثل فانكوفر بنسبة 8.6 في المائة وسان فرانسيسكو بنسبة 2.9 في المائة، كانت تبدأ من قواعد أسعار أعلى بكثير. كل سوق في المنطقة الإيجابية.
بالنسبة للمملكة العربية السعودية، التي حصلت على حق تنظيم كأس العالم 2034 في ديسمبر/كانون الأول 2024، فإن البيانات تصل في لحظة محددة. إذا استمر النمط من عام 2026، وتشير الأدلة إلى أن الارتفاع الأكثر أهمية يميل إلى أن يأتي في السنوات الأولى بعد الإعلان، وليس في الأشهر الأخيرة قبل البطولة، فقد تكون نافذة الدخول للمستثمرين العقاريين في الرياض وجدة وأبها والمملكة على نطاق أوسع قد أغلقت بالفعل.
نوع مختلف من الدولة المضيفة
إن المقارنات بين المملكة العربية السعودية والدول المضيفة لعام 2026 لا تذهب أبعد من ذلك، كما يلاحظ مراقبو الصناعة سريعًا.
وقال أوليفر مورغان، الشريك والرائد العقاري في شركة ديلويت الشرق الأوسط، لصحيفة عرب نيوز إن “التمييز الحاسم” هو أن “المدن المضيفة لكأس العالم 2026 هي متلقية سلبية إلى حد كبير للاستثمارات المدفوعة بالبطولة”.
وأضاف: “تعمل المملكة العربية السعودية بنشاط على تصميم تحولها العقاري من خلال رؤية 2030، ومجموعة من الأحداث البارزة”.
وأشار مورغان إلى أنه من المتوقع أن يصل السوق السكني وحده إلى 164.85 مليار دولار في عام 2026، ارتفاعًا من 154.61 مليار دولار في عام 2025، وهو نمو مدعوم بمترو الرياض، ومبادرة الرياض الخضراء، وتقويم الأحداث الكبرى التي تشمل معرض إكسبو 2030 وبرنامج مواسم الرياض المستمر. ومن وجهة نظره فإن كأس العالم هي بمثابة مكبر للصوت وليس محفزا.
هذا الإطار مهم لكيفية تفكير المستثمرين في هذه الفرصة. وبدلاً من حدث واحد يقود إلى دورة ارتفاع يمكن التنبؤ بها، تتم إعادة تشكيل سوق المملكة العربية السعودية من خلال برنامج التحول الهيكلي الذي يمتد عبر فئات أصول متعددة ومدن متعددة وعقود متعددة. البطولة هي الحدث الأكثر وضوحًا، وليست القصة بأكملها.
وقد اعترفت شركة Enness Global نفسها بهذا الفارق الدقيق. وأشار التقرير إلى أن الأحداث الدولية الكبرى تميل إلى التزامن مع استثمارات كبيرة في البنية الأساسية، والتجديد الحضري، وزيادة الرؤية العالمية، وزيادة الاستثمار الداخلي، وكل هذا من الممكن أن يدعم أداء سوق العقارات على المدى الطويل.
وسواء كان كأس العالم يتسبب في نمو الأسعار، أو أنه يأتي ببساطة جنباً إلى جنب مع الظروف التي تنتجه، فقد يشكل هذا تمييزاً دون أي اختلاف عملي بالنسبة للمستثمرين.
يجب على المستثمرين في المدن أن يراقبوا
حملت بيانات إينيس درسا لم يحظ بالتقدير الكافي يتجاوز المتوسط الرئيسي. لم تكن الأسواق الأقوى أداءً من الدول المضيفة لعام 2026 هي الأسواق التي كان يتابعها معظم الناس في عام 2018. ولم تكن غوادالاخارا وكانساس سيتي من أبرز الأسواق عندما تم الإعلان عن العرض؛ كانت ميامي ولوس أنجلوس. تفوقت المدن الثانوية.
منار المحمصاني، المؤسس المشارك والرئيس التنفيذي المشارك لمنصة الاستثمار العقاري Stake، يرى أوجه تشابه واضحة في السياق السعودي. وقال عندما سئل عن الأسواق التي يتجاهلها المستثمرون حاليا “المدينة المنورة والخبر وأبها”. “لقد شهدت الرياض نمواً سريعاً في السنوات القليلة الماضية، إلا أن نافذة الدخول المبكر في مدن أخرى لا تزال مفتوحة.”
وترتكز قضيتها بالنسبة لكل منها على التزامات رأسمالية ملموسة. المدينة المنورة لديها مشاريع تطويرية قيد التنفيذ بقيمة تزيد عن 53 مليار دولار، مدعومة بمشروع تطوير ضخم يدعمه صندوق الاستثمارات العامة بقيمة 37 مليار دولار والذي سيوفر 47 ألف غرفة فندقية.
وتعد مدينة الخبر، وهي مدينة مضيفة مؤكدة تتمتع بقاعدة تأجير مستقرة يرتكز عليها موظفو أرامكو، موطنًا لمشروع متعدد الاستخدامات بقيمة 2 مليار دولار، ومنطقة ترفيهية على الواجهة البحرية لصندوق الاستثمارات العامة بقيمة 1.3 مليار دولار، و8100 منزل جديد قيد الإنشاء.
أبها، التي ستستضيف مباريات في ملعب جديد على ارتفاع عالٍ، لديها وجهة سياحية جبلية مدعومة من صندوق الاستثمارات العامة في سودة بيكس، وأكثر من 440 مليون دولار في مشاريع متعددة الاستخدامات قيد التنفيذ، وكلها بأسعار أقل بكثير من المدن الكبرى.
وقال المحمصاني: “الخبر لا تحظى بالاهتمام الكافي”. “مدينة مضيفة مؤكدة، وقاعدة تأجير مستقرة يرتكز عليها موظفو أرامكو، والأسعار جزء صغير من شمال الرياض. هذه الفجوة تغلق في نهاية المطاف
لقد تغيرت الصورة التنظيمية بشكل جذري
ربما يكون التطور الأكثر أهمية بالنسبة للمستثمرين الدوليين هو التطور الذي لا علاقة له بكرة القدم. دخل قانون تملك الأجانب للعقارات في المملكة حيز التنفيذ الآن، مما يسمح لأول مرة لغير السعوديين بتملك العقارات في البلاد.
وقال المحمصاني: “السوق كانت مغلقة إلى حد كبير أمام رأس المال الدولي حتى هذا العام”. “نحن مستعدون للاستفادة من هذه الفرصة حيث تم الاعتراف صراحةً بالملكية الجزئية في خطط المملكة.”
بالنسبة لشركة ديلويت مورجان، تعتبر البيئة التنظيمية ميزة وليست قيداً. نفذت المملكة العربية السعودية تجميد الإيجارات في الرياض وسياسات هيكلية تحكم الملكية الحرة الدولية، وهي أطر يصفها بأنها “عوامل استقرار” مصممة لتتناسب مع حجم العرض الذي يصل إلى السوق.
وقال: “تقوم المملكة العربية السعودية ببناء أسواق منظمة بدلاً من الأسواق التي تعتمد على البطولة”. “وهذا يضع المملكة كوجهة استثمارية أكثر نضجًا على المستوى المؤسسي مقارنة بمضيفي كأس العالم السابقين.”
والمقارنة مع قطر مفيدة هنا. انخفضت إيجارات الشقق في لوسيل بشكل ملحوظ بعد بطولة 2022، حيث وجد العرض الذي تم بناؤه بقوة لتلبية الطلب على الفعاليات، نفسه دون تعداد سكاني بعد البطولة لدعمه.
وتختلف الأساسيات في المملكة العربية السعودية بنيويا ــ يبلغ عدد سكانها 38 مليون نسمة، وقصة التوسع الحضري النشطة، ومحركات الطلب التي سوف تستمر إلى ما بعد عام 2034 ــ ولكن الدرس لا يضيع عن المشاركين في السوق.
وقال المهمساني إن فائض العرض هو الخطر الذي لا يتم الحديث عنه بشكل كافٍ. “اشتر الأساسيات، وليس الحدث فقط”.
متى تغلق النافذة؟
بالنسبة للمستثمرين الذين يحاولون معايرة التوقيت، فإن بيانات 2026 تقدم معيارا. وجاء التقدير الأكبر في المدن المضيفة في الفترة التي أعقبت الإعلان عن البطولة مباشرة، وليس في الفترة التي سبقت انطلاق المباراة.
قام مورغان بتأطير الدورة على مراحل. وينبغي للمستثمرين في المراحل المبكرة حتى عام 2027 أن يركزوا على البنية التحتية الأساسية ووضعهم في السوق الثانوية
وفي نهاية هذا العقد، ومع اقتراب معرض إكسبو 2030 الرياض واقتراب البنية التحتية للبطولة من الاكتمال، ستتكثف رؤوس أموال المضاربة، وهذا على وجه التحديد عندما يصبح الانضباط التنظيمي أكثر أهمية.
وقال: “يجب على المستثمرين أن ينظروا إلى كأس العالم على أنه دورة تحول مدتها 10 سنوات، وليس حدثًا في عام 2034”.
وبالمثل، فإن استراتيجية الاحتفاظ التي يتبعها المحمصاني بالنسبة لمستثمري التجزئة هي ذات رؤية طويلة الأمد. “اشتروا العقارات التي تدر عائدا في مدينة ذات طلب حقيقي، واجمعوا الدخل خلال فترة الإعداد لكأس العالم، وفكروا في عام 2034 كنافذة للخروج وليس المردود في حد ذاته”.
لن يتم تكرار متوسط 44 بالمائة المسجل في المدن المضيفة لعام 2026 منذ عام 2018 ميكانيكيًا في المملكة العربية السعودية. الأسواق مختلفة، والبيئة التنظيمية مختلفة، وحجم رؤية 2030 يعني أن القوى العاملة هنا أكبر بكثير من أي بطولة منفردة.
لكن المنطق الأساسي المتمثل في أن الوجهات ذات الأهمية العالمية تميل إلى مكافأة المستثمرين الذين يصلون قبل الحشود، يظل كذلك في جدة وأبها كما كان الحال في غوادالاخارا وكانساس سيتي.
