المليارات تتدفق إلى وسط المدينة. هل يريد سكان سان أنطون العيش هناك؟

نادرًا ما تغادر ليزا نونجيسر وسط مدينة سان أنطونيو.

إنها تمشي لمسافة تصل إلى خمسة أميال يوميًا مع كلبها سكاوت، بدءًا من شقتها السكنية فوق بار منتجع ديك الأخير على ريفر ووك وتتبع الممرات على طول نهر سان أنطونيو.

نونجيسر، 69 عامًا، يحيي ضباط الشرطة الذين يقومون بدوريات على الدراجات، ويتحدث مع باريستا في فندق جراند حياة، ويخبر السياح المرتبكين بكيفية العثور على ألامو.

قالت إن سيارتها هوندا CR-V البالغة من العمر 16 عامًا لا تملك سوى حوالي 74000 ميل. لقد قطعت بعضًا من تلك الأميال التي قطعتها أثناء القيادة إلى متاجر البقالة خارج وسط المدينة عندما لا يكون لدى متجر South Flores Market الصغير التابع لـ HEB ما تبحث عنه.

تذهب مع الأصدقاء لحضور العروض في مركز توبين للفنون المسرحية ومسرح ماجستيك وتتجول عبر سيفيك بارك في هيميسفير. في معظم الليالي، تستمتع بموسيقى المارياتشي التي تنطلق من ممشى النهر أثناء نومها.

وقالت إنها لم تواجه أي جريمة منذ انتقالها إلى وسط المدينة في عام 2019.

قال نونجيسر: “إنه المكان المثالي”. “لا أستطيع أن أتخيل العيش في الضواحي. سأبكي كل يوم

نونجيسر هو شيء شاذ في سان أنطونيو، حيث يوجد العديد من السكان في وسط المدينة. إنهم ينظرون إلى الأمر على أنه فخ سياحي، حيث يصعب الحصول على مواقف للسيارات، كما أن العربات التي تجرها الخيول باهظة الثمن، وتسد الشوارع الضيقة، ويتجول المشردون حولها، مما يجعل المارة متوترين.

اعتبارًا من عام 2020، يقدر التعداد السكاني الأمريكي أن 3800 شخص يعيشون في وسط المدينة، وهي منطقة يحدها شارع سيزار إي شافيز من الجنوب إلى شارع بروكلين في الشمال، بين الطرق السريعة إلى الشرق والغرب. وكان هذا ارتفاعًا من حوالي 3400 في عام 2010.

ويكاد يكون من المؤكد أن عدد السكان الحالي أعلى مما كان عليه قبل ست سنوات، نظرا لعدد الشقق التي بنيت منذ ذلك الحين.

يريد المسؤولون الحكوميون ومطورو العقارات وقادة جامعة تكساس في سان أنطونيو زيادة عدد الأشخاص الذين يعيشون في وسط المدينة. إنهم يضخون المليارات – من أموال الضرائب ورأس المال الخاص – في محاولة لتحويل المنطقة إلى مكان جذاب للسكان المحليين لقضاء وقتهم وأموالهم، ولإنشاء منازلهم.

لكي يزدهر وسط المدينة، فإنه يحتاج إلى وسائل الراحة، مثل المتنزهات والمتاحف وقاعات الحفلات الموسيقية، التي تجتذب السكان المحليين والمقيمين من خارجها؛ وأصحاب العمل الكبار مع جيوش من العاملين في المكاتب الذين يملأون المتاجر والمطاعم في ساعات الغداء؛ والمقيمين الذين يساعدون في الحفاظ على حيوية المنطقة بعد ساعات العمل.

تعد فرصة تحويل وسط مدينة سان أنطونيو إلى نقطة ساخنة سببًا كبيرًا في توجيه المدينة ومقاطعة بيكسار أموال الضرائب لبناء ساحة توتنهام في هيميسفير، محور المنطقة الرياضية والترفيهية المعروفة باسم مشروع مارفل، وملعب البيسبول Missions بالقرب من مدرسة Fox Tech High School.

لكن المناطق الحضرية لا تزال تكافح على جبهة الشركات، دون أي ارتياح في الأفق. ليس لديها مقر رئيسي لـ Fortune 500 أو مكاتب فرعية كبرى لتتباهى بها، ولم تنجح تطلعاتها في إنشاء شبكة من شركات التكنولوجيا والأمن السيبراني. وأدى الوباء إلى نزوح جماعي من مباني المكاتب، مما أدى إلى انخفاض عدد الموظفين الإداريين بشكل كبير.

يقول قادة التنمية الاقتصادية إن وسط المدينة النابض بالحياة يمكن أن يساعدهم في جذب الشركات التي يرغب موظفوها في العيش في أحياء حضرية يمكن المشي فيها.

هل يقنع المعززون المزيد من سكان المناطق الحضرية مثل نونجيسر بالانتقال إلى وسط المدينة؟

إنهم لا يتدافعون في شارع هيوستن، ولكن هناك دلائل تشير إلى أن الكثيرين سيعتبرون المنطقة موطنًا لهم في السنوات المقبلة.

يخطط قادة UTSA لنقل الآلاف من الطلاب وأعضاء هيئة التدريس والباحثين إلى الحرم الجامعي في وسط المدينة. لقد قاموا ببناء مبنيين لبرامج الذكاء الاصطناعي والأمن السيبراني ونقلوا الكليات إلى مبنى مكاتب حصلوا عليه من Affinius Capital.

هدفهم هو تسجيل 10000 طالب في الحرم الجامعي بحلول عام 2028. وكان حوالي 4178 طالبًا يحضرون الفصول الدراسية هناك اعتبارًا من الخريف الماضي.

ومع قيام الجامعة بجلب المزيد من الأشخاص إلى وسط المدينة، يذهب التفكير إلى أن جزءًا منهم سيرغب في العيش في المنطقة.

إن أموالهم ليست الأموال العامة الوحيدة المؤثرة.

تقدم المدينة والمقاطعة للمطورين إعانات مالية، مثل الإعفاءات من رسوم نظام مياه سان أنطونيو وإعفاءات ضريبة الأملاك، لبناء مساكن في وسط المدينة للحفاظ على المنطقة نشطة على مدار الساعة.

افتتحت شركة Weston Urban، وهي شركة تطوير وسط المدينة الأكثر نشاطًا، مبنى مكاتبها Frost Tower في عام 2019 وقامت ببناء أكثر من 600 شقة منذ ذلك الحين. تخطط الشركة لبناء مئات الشقق الإضافية حول ملعب Missions في الركن الشمالي الغربي من وسط المدينة. مؤسسو الشركة، رئيس شركة Rackspace Technology السابق جراهام ويستون والمطور راندي سميث، هم جزء من المجموعة التي تمتلك فريق Double-A الصغير.

على الجانب الآخر من وسط المدينة، هناك المزيد من الشقق قيد الإنشاء في هيميسفير، بالقرب من موقع ملعب توتنهام المستقبلي.

نشأت نونجيسر في سان أنطونيو، لكنها أمضت حياتها العملية في مدن كبيرة أخرى، العديد منها أكثر عالمية من مسقط رأسها: لوس أنجلوس، ومكسيكو سيتي، وأوستن، وسان دييغو، وبالتيمور. اشترت شقتها في River Walk في عام 2001 لكنها لم تبدأ العيش هناك بدوام كامل إلا قبل سبع سنوات عندما تقاعدت من عملها كمخططة للنقل والبيئة.

عادت إلى سان أنطونيو لتعيش بالقرب من عائلتها.

إن نمط الحياة الحضري الذي يحبه نونجيسر يجذب بعض الشباب، والأزواج الفارغين، والمتقاعدين، والأزواج الذين ليس لديهم أطفال. ولكن بالنسبة للعديد من سكان سان أنطون، فهي ليست جذابة أو ميسورة التكلفة. قد يقودون سياراتهم إلى وسط المدينة عدة مرات في السنة ليُظهروا للزوار ألامو، أو يلتقطوا أضواء العطلة على ممشى النهر أو يحضروا حفلًا موسيقيًا في توبين. وإلا فإنهم يبقون بعيدا.

فالأشخاص الذين لديهم أطفال يريدون منازل أكبر مع ساحات في مناطق تعليمية أفضل، ويمكن للمستأجرين العثور على شقق أرخص في الضواحي. وسط المدينة صاخب ومزدحم أثناء الأحداث مثل Fiesta وبطولة NCAA Final Four للرجال. تزعج الأقماع المرورية والشوارع الممزقة السائقين والمشاة في كثير من الأحيان، وسيعني تطوير مشروع Marvel سنوات من هذا البناء.

عندما تدعو نونجيسر الأصدقاء من الأحياء الأخرى، قالت إنهم غالبًا ما يشكون من مواقف السيارات، على الرغم من “وجود الكثير منها”. وتقول دراسة حديثة بتكليف من المدينة ومركز سان أنطونيو، الذي يدافع عن سكان وسط المدينة والشركات، إن هناك مساحة واسعة لوقوف السيارات في وسط المدينة بأسعار مختلفة – وليست كلها باهظة الثمن. لكن العديد من السكان المحليين لا يرون الأمر بهذه الطريقة.

وقال نونجيسر إنه إذا أراد المسؤولون الحكوميون والمطورون جذب المزيد من السكان إلى المنطقة، فإنهم بحاجة إلى المزيد من المساكن ذات الأسعار المعقولة والأرصفة الخالية من السكوتر الإلكتروني وأكثر أمانًا للمشاة.

وأشادت بعمل حرم المشردين في Haven for Hope وسفراء Centro San Antonio ذوي القمصان الصفراء، الذين غالبًا ما يساعدون الأشخاص الذين يعانون من التشرد. لكنها قالت إن سكان الضواحي الذين يقضون وقتهم في وسط المدينة يشعرون بالقلق في كثير من الأحيان بشأن عدد المشردين الذين يرونهم.

في عام 2009، وهو العام الذي تولى فيه العمدة جوليان كاسترو منصبه، افتتحت شراكة ضمت المطورين المحليين إد كروس وديفيد أدلمان فندق فيستانا، والذي تم تغيير علامته التجارية منذ ذلك الحين إلى Inspire Downtown.

كان المبنى السكني المكون من 247 وحدة والذي يقع في 100 شمال شارع سانتا روزا أكبر مشروع سكني تم بناؤه في وسط المدينة منذ عقود، وقد تلقى الكثير من المساعدة العامة – تخفيض ضريبي، وقرض وإعفاءات من الرسوم من المدينة.

أطلق كاسترو مبادرته “عقد من وسط المدينة” بعد أشهر قليلة من بدء انتقال المستأجرين إليه. وكان محور هذه الجهود هو بناء المساكن بأسعار السوق، حيث قدمت المدينة خصومات ضريبية وقروض وإعفاءات من الرسوم للمطورين للبناء في قلب المناطق الحضرية، حيث تكاليف الأراضي أعلى وحيث يصعب تمويل المشاريع.

كان قادة المدن والمقاطعات ينفقون أيضًا الملايين لجعل المنطقة أكثر جاذبية.

تم افتتاح متحف Reach الذي يربط ممشى النهر ببيرل في عام 2009، وهو نفس العام الذي أنشأ فيه مجلس المدينة شركة للإشراف على إعادة تطوير هيميسفير. في نفس العام، تم إنشاء شركة San Antonio Housing Trust Public Facility Corp. للمساعدة في تمويل المجمعات السكنية ذات الدخل المختلط. تم الانتهاء من Mission Reach الذي يربط ممشى النهر بمنتزه Missions التاريخي الوطني في عام 2015.

عملت البرامج. وقام المطورون الذين تلقوا إعانات عامة ببناء آلاف الشقق والوحدات السكنية، مما ساعد في تحويل بيرل وساوثتاون إلى وجهات حضرية.

وقال داني خليل، مدير تحليلات السوق في شركة البيانات العقارية كوستار: “أدت برامج الحوافز هذه إلى إنشاء قدر كبير من الإنشاءات والوحدات الجديدة التي ربما لم تكن موجودة اليوم”.

لكن أعضاء المجلس والناشطين المجتمعيين تساءلوا عما إذا كان ينبغي للمدينة الاستمرار في دعم الإسكان الراقي مع إهمال الإسكان الميسور التكلفة، وتم إصلاح برامج الحوافز في عام 2018 وتم السماح لها بالانتهاء في عام 2020.

لكن المدينة والمقاطعة واصلتا تقديم الإعفاءات الضريبية وتسديد الرسوم للإسكان في وسط المدينة، بما في ذلك المبنى الشاهق الرئيسي رقم 300 في ويستون أوربان، ومساكن كونتيننتال التابعة للشركة في 110 شارع س. لاريدو، وتحويل مبنى مكاتب تاور لايف الواقع في 310 س. سانت ماري إلى شقق، وهو مشروع تقوده عائلة ماكومبس وكروس.

وقفز عدد الشقق في وسط المدينة بنسبة 115.6% منذ عام 2018، على الرغم من أن الوحدات البالغ عددها 3500 وحدة لا تشكل سوى شريحة صغيرة من المخزون على مستوى المدينة، وفقًا لشركة CoStar. يبلغ متوسط ​​الإيجار في وسط المدينة 1,695 دولارًا أمريكيًا شهريًا، مقارنة بمتوسط ​​الإيجار على مستوى المدينة البالغ 1,220 دولارًا أمريكيًا شهريًا.

إن خيارات الإسكان مقسمة إلى طبقات، وتتراوح من المساكن العامة القديمة إلى الوحدات السكنية التي تبلغ قيمتها عدة ملايين من الدولارات والمباني الشاهقة الجديدة، مع القليل في الوسط.

تخطط Weston Urban لهدم شقق مصنع الصابون المكونة من 381 وحدة، وهو مجمع يعود إلى حقبة السبعينيات ويعد مثالًا نادرًا للإسكان غير المدعوم بأسعار معقولة، لإفساح المجال أمام الشقق ذات أسعار السوق المرتبطة بتمويل ملعب Missions ballpark.

العديد من الموظفين الذين يعملون في الفنادق والمطاعم والمتاجر في وسط المدينة لا يعيشون في المنطقة. يشعر الناشطون المجتمعيون والمدافعون عن الإسكان بالقلق من أن المزيد من التطوير قد يجعل الإسكان في وسط المدينة بعيدًا عن متناولهم.

مع ارتفاع الإيجار في شقته المزدوجة في الجانب الشمالي خلال الوباء، قال فرانك رينز إن مدير حالته في مركز خدمات الرعاية الصحية – الذي يقدم خدمات للأشخاص الذين يعانون من اضطرابات الصحة العقلية وتعاطي المخدرات وإعاقات النمو – اقترح عليه زيارة شقق روبرت إي لي، وهو مبنى ميسور التكلفة في وسط المدينة.

وقال رينز (62 عاما) إنه كان متخوفا لأنه لم يعيش أبدا في قلب المدينة. لكنه يحصل على دخل ثابت، وسيكون إيجار العقار الذي يعود تاريخه إلى عام 1923 تقريبًا أقل من نصف ما كان يدفعه في ألامو هايتس.

وبعد ست سنوات من انتقاله إلى شقة مكونة من غرفة نوم واحدة وحمام واحد في مبنى روبرت إي لي، قال إنه لا يريد العيش في أي مكان آخر.

يكمل الفنان رينز دخله من خلال بيع لوحاته خارج كاتدرائية سان فرناندو وعلى ممشى النهر، وكذلك عبر وسائل التواصل الاجتماعي. وهو يتحدث مع السياح والمقيمين، وهو ما قال إنه يساعد في تحسين صحته العقلية. عندما يحتاج إلى البقالة، فإنه يركب الدراجة أو يستقل الحافلة إلى متجر HEB’s South Flores Market.

قال رينز عن العيش في وسط المدينة: “لا توجد سلبيات بالنسبة لي”.

اشترت مؤسسة San Antonio Housing Trust Foundation غير الربحية مبنى روبرت إي لي المتدهور العام الماضي وتخطط لإنفاق 22 مليون دولار على تجديده. وقالت المؤسسة إنها ستساعد السكان في العثور على سكن مؤقت أثناء البناء، وسيكون لديهم خيار العودة عند اكتماله، وهو ما يخطط رينز للقيام به.

وقال: “إذا لم أعيش هنا، فلن أتمكن من العيش في وسط المدينة”.

تضاءلت أعمال البناء في وسط المدينة وفي جميع أنحاء المدينة، ويرجع ذلك جزئيًا إلى صعوبة تأمين التمويل في أعقاب الوباء. أسعار الفائدة أعلى والمستثمرون متقلبون.

المشروع الوحيد الجاري تنفيذه هو تحويل مبنى تاور لايف إلى 242 شقة، ومن المتوقع الانتهاء منه في أوائل عام 2027.

ومن غير الواضح المبلغ الذي سيتقاضاه الملاك مقابل الإيجار. وقال كروس في حلقة حديثة من البث الصوتي للمجلس العقاري في سان أنطونيو إن لديهم قائمة تضم 1700 شخص أعربوا عن اهتمامهم بتأجير وحدة.

قال: “أرى حقًا أن الفصل التالي من وسط المدينة هو هذا الحي السكني الدافئ والمريح”.

لكن الشقق والمباني السكنية الموجودة بالفعل ليست ممتلئة. حوالي 25% من الشقق في المنطقة فارغة، مقارنة بحوالي 15% في جميع أنحاء سان أنطونيو، وفقًا لشركة CoStar.

وقال خليل إن معدل الشواغر ارتفع بسبب تدفق الشقق الجديدة في السنوات الأخيرة وسوق الإيجار البطيء الذي سيطر على جميع أنحاء المدينة تقريبا.

وقال خليل إن الإيجارات في المناطق الحضرية انخفضت بنحو 0.3% على أساس سنوي، مقارنة بانخفاض قدره 2.9% في جميع أنحاء المدينة.

هناك مجموعة صغيرة من سكان سان أنطونيين مهتمين باستئجار وسط المدينة، لكن الكثير منهم على استعداد لدفع علاوة مقابل وسائل الراحة والإطلالات الراقية. نورا صوفيا هي واحدة من هؤلاء المستأجرين.

انتقلت إلى 300 Main بعد فترة وجيزة من افتتاح Weston Urban لها في عام 2024، وقد جذبتها جزئيًا المناظر الواسعة للأفق ووسائل الراحة مثل صالة الألعاب الرياضية وخزائن البقالة التي تقدمها شركة HEB.

وقالت صوفيا البالغة من العمر 53 عاماً: “الأمر أشبه بالعيش في منتجع”.

تختلف المنطقة كثيرًا عن وسط المدينة في طفولتها، عندما كانت تتزلج في الشوارع أثناء الزيارات العائلية إلى وسط المدينة بسبب عدم وجود حركة مرور. انتقلت صوفيا، وهي كاتبة ومدربة شخصية، من تكساس ثم عادت لتعيش على مساحة ثلاثة أفدنة في بولفيردي قبل أن تنتقل في النهاية إلى قلب المناطق الحضرية في عام 2022.

وقالت إنها وزوجها، الذي يعمل في بناء مركز بيانات، يدفعان حوالي 5000 دولار شهرياً لشراء شقة مكونة من غرفتي نوم وحمامين في الطابق الثامن والعشرين، وهو مكان رائع لمشاهدة عروض الألعاب النارية في وسط المدينة.

ينظر الزوجان إلى علاقاتهما الاجتماعية على أنها فائدة أخرى للعيش في وسط المدينة. قالت صوفيا إنهم يستمتعون بالمشي إلى المناسبات والمطاعم، وكثيرًا ما يلتقون بالأصدقاء على طول الطريق ويتحدثون مع الجيران في المبنى الذي يسكنون فيه.

قالت صوفيا: “نحن مصممون للعيش في المجتمع”.

لا تستطيع كاثي ماير، 66 عامًا، وتوني كانتو، 80 عامًا، تخيل العيش في أي مكان آخر.

وُلد الزوجان في مستشفى مركز نيكس الطبي المطل على ريفر ووك.

قامت عائلة كانتو بإدارة مطعم Audry’s Mexican في الطابق الأول من منزل في شارع Camden وشارع McCullough. كان يعيش فوقه في الطابق الثاني. افتتح لاحقًا مقهى Audry’s City Center Café في Main Plaza قبل تقاعده. يتذكر زيارة مسرح جوي ومسرح ألاميدا في المنطقة التجارية والثقافية المكسيكية الأمريكية آنذاك.

عاش ماير في العديد من المدن الأخرى قبل أن يعود في عام 2004، عازمًا على العيش على النهر. بدأت في شقق تولتيك، التي كانت واحدة من أولى المباني السكنية القريبة مما كان يُعرف آنذاك بقاعة البلدية. (اليوم، هو توبين.)

قالت: “كان الجو مظلمًا ورطبًا وخطيرًا”.

اشترى ماير لاحقًا شقة في Judson Candy Factory Lofts في ساوثتاون ثم انتقل إلى La Cascada Condominiums على River Walk مع Cantú بعد أن التقى الزوجان في اجتماع جمعية سكان وسط المدينة.

وقال ماير، وهو معلم متقاعد: “إنها ليست رخيصة”.

لكن الزوجين قالا أن الأمر يستحق المال. يستمتعون بالذهاب إلى المناسبات المدنية والثقافية والمطاعم. ماير، وهي عضو في مجلس إدارة منظمة Main Plaza Conservancy، غالبًا ما تركب دراجتها إلى بيرل.

قالت: “لقد رأينا وسط المدينة قد وصل إلى مرحلة النضج حقًا”. “إن الأمر يتحسن وأفضل.”